Wohnraummietrecht im Zeichen der drohenden Energiekrise

Rechtskolumne des Karlsruher Rechtsanwalts Janosch Huber

Die Entwicklungen bei der Energieversorgung lassen derzeit kaum jemanden unberührt. Sei es, dass der FC Bayern München öffentlichkeitswirksam die Beleuchtungszeit der Allianz Arena von sechs auf drei Stunden in der Nacht reduziert, sei es die Suche der Industrie als größter Gasverbraucher nach Einsparmöglichkeiten. Nicht zuletzt wegen der stark steigenden Energiepreise werden sich spätestens im nahenden Herbst auch für viele Verbraucherhaushalte Fragen stellen, die das Potential für juristische Streitigkeiten bieten.

Rechtsanwalt Janosch Huber

Da wäre zum Beispiel die Raumtemperatur: Laut der Verbraucherzentrale lassen sich mit jedem Grad weniger circa 6% Heizenergie einsparen. Doch was sind die rechtlichen Rahmenbedingungen im Wohnraummietverhältnis bei dem Thema Heizung? Ein kurzer Überblick:

Wer ist aus mietrechtlicher Sicht für die Beheizung von Räumen verantwortlich? Die Wahl der Beheizungsart verbleibt grundsätzlich beim Vermieter. Dies gilt auch dann, wenn eine andere Heizungsart vermeintlich günstiger sein sollte. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Heizungsart umstellt.

Für den Mieter besteht grundsätzlich keine Heizpflicht. Eine Grenze besteht allerdings dann, wenn durch das unterlassene Heizen Schäden in der Wohnung auftreten können – denkbar sind zum Beispiel einfrierende Leitungen oder das Auftreten von Feuchtigkeit.

Aus rechtlicher Sicht spannender ist die Heizpflicht auf Vermieterseite: Kann der Vermieter einseitig Energiesparpläne durchsetzen und dazu die Heizung abstellen? Nein – Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die mitvermietete Heizungsanlage in betriebsbereitem Zustand zu halten und – je nach getroffener Vereinbarung – für ausreichendes Heizmaterial zu sorgen.

Ausdrückliche Regelungen zur genauen durch die Heizung zu erreichende Heiztemperatur finden sich im Gesetz nicht. Deshalb haben sich in der Rechtsprechung bestimmte Vorgaben herausgebildet. Konkrete Zahlen – und herrliches Juristendeutsch – gefällig? Ist der Vermieter vertraglich zur Wärmelieferung verpflichtet, hat etwa das Amtsgericht München entschieden, dass in den Mieträumen die sogenannte „Behaglichkeitstemperatur“ erreicht werden muss. Die Münchner Richter nehmen eine behagliche Raumtemperatur in den hauptsächlich benutzten Räumen bei 20 -22 °C und in Nebenräumen bei 18 – 20 °C an. 

Aber der Vermieter ist nicht nur während der Heizperiode verpflichtet, für eine funktionsfähige Heizung zu sorgen. Zur vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung gehört, dass der Mieter auch in den Sommermonaten an kalten Sommertagen die Wohnung auf eine angemessene Temperatur beheizen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Raumtemperatur nicht nur vorübergehend auf niedrige Werte absinkt.

Auch zur Frage der Warmwassertemperatur wurde – zufällig ebenfalls durch das Amtsgericht München – bereits eine Entscheidung getroffen, die gleichermaßen von einem ausgeprägten Gespür für Behaglichkeit zeugt. Der Orientierungssatz des Urteils klärt auf:

„Dem Mieter ist es nicht zuzumuten, 42 Minuten zu warten, bis die Badewanne vollständig mit ausreichend warmem Wasser befüllt ist. Um die für ein angenehmes Baden erforderliche Wassertemperatur von 41 Grad zu erreichen, ist im Hinblick auf das laufende Abkühlen des Wassers während des Einfüllvorgangs eine Befülltemperatur von mindestens 45 Grad erforderlich.“

Sollte eine nicht funktionsfähige Heizung dazu führen, dass ein Mietmangel angenommen werden kann, kommt für den Mieter bis zur Behebung des Mangels eine Mietminderung in Betracht. Dabei richtet sich die konkrete Höhe der möglichen Mietminderung immer nach dem konkreten Einzelfall.

Janosch Huber, Rechtsanwalt

Beinert & Partner Rechtsanwälte Partnerschaft mbB